Информация размещена 02.12.2013г.

Государственная регистрация прав граждан на гаражи

 

Оформление гаражей в собственность – актуальная тема, как для их владельцев, так и для властей. Долгое время гаражи никто не оформлял, но сейчас ситуация изменилась. Это связано с сильно возросшей стоимостью гаражей, а также со сносом самовольных построек.

Процедура оформления права собственности на гараж необходима, как и любого другого имущества. Только в этом случае владелец обретает все права на сооружение и в дальнейшем может продать, подарить и завещать гараж.

В Управление Росреестра за регистрацией права собственности на гараж обращаются люди, которые самостоятельно строили гаражи, а также и члены гаражно-строительных кооперативов. В данных ситуациях для государственной регистрации права собственности на гараж нужно представлять разные документы.

В случае, если строительство гаража осуществлялось самостоятельно гражданином, то для целей государственной регистрации права собственности следует представлять такие документы:

- правоустанавливающий документ на земельный участок, предоставленный для индивидуального гаражного строительства (договор купли-продажи, аренды);

- декларация об объекте недвижимого имущества;

- квитанция об оплате государственной пошлины в размере 200 рублей;

В данной ситуации речь идет о так называемой «дачной амнистии», которая продлена до 1 марта 2015 года.

В случае, если за государственной регистрацией права собственности обращаются владельцы гаражей гаражно-строительных кооперативов (далее ГСК), необходимо представить следующие документы:

- справка о полной выплате пая членом ГСК;

- квитанция об оплате государственной пошлины в размере 1000 рублей.

В свою очередь, председатель кооператива либо первый пайщик, который обратился за государственной регистрацией права собственности на гараж, обязательно предоставляет для регистрации полный пакет учредительных документов кооператива (устав, свидетельство о регистрации юридического лица, протокол общего собрания об избрании председателя кооператива и другие), список членов ГСК, правоустанавливающие документы на земельный участок, выделенный под строительство гаражей.

Кадастровые паспорта на земельный участок и объекты недвижимого имущества – гаражи, разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Управление Росреестра запрашивает самостоятельно, в порядке межведомственного взаимодействия по закону от 27.07.2010 № 210-ФЗ«Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».

При ликвидации ГСК регистрация прав граждан на гараж возможна только на основании решения суда. Что касается прав на земельный участок при ликвидации ГСК, то собственник гаража может при желании заключить с уполномоченным органом власти договор купли-продажи земельного участка под своим гаражом или договор аренды.

На регистрацию все документы представляются в 2-х экземплярах (подлинник и копии), за исключением правоустанавливающих документов, выражающих содержание сделки, которые представляются в 2-х подлинных экземплярах. Срок государственной регистрации права собственности на гараж составляет 18 дней.

 

 

 

В.Э. Шамай,

Начальник Славгородского отдела

Управления Росреестра по Алтайскому краю

 

 

 

Прекращение записей об ипотеке в Едином государственном реестре прав

 

Рынок ипотечного кредитования в России постоянно растет. В настоящее время для многих граждан ипотечный кредит является единственным реальным способом приобретения собственного жилья. Вместе с тем, как показывает практика, приобретая жилье с использованием кредитных средств, оформляя ипотеку, далеко не все задумываются о том, в каком порядке подлежит снятию данное обременение предмета залога после исполнения обязательств, обеспеченных залогом.

Так, согласно ст. 352 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Таким образом, запись о прекращении ипотеки должна быть внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Согласно ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки; для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Таким образом, Законом об ипотеке установлен закрытый перечень оснований для прекращения регистрационной записи об ипотеке.

Вместе с тем, на практике зачастую возникают ситуации, когда прекратить регистрационную запись об ипотеке в установленном Законом об ипотеке внесудебном порядке не представляется возможным, как по объективным причинам (например, невозможность представления закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и др.), так и по причинам, обусловленным нежеланием одной из сторон осуществлять действия, направленные на прекращение записи об ипотеке в установленном законом порядке по различным причинам.

Для таких случаев законодатель предусмотрел судебный порядок, а именно, прекращение регистрационной записи об ипотеке на основании решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Кроме того, Верховный суд РФ совместно с Высшим арбитражным судом РФ в п. 52 Постановления Пленумов № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили, что, в случае, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

При этом в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (ипотека или иное обременение прекратились) оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Ответчиком по такому иску будет являться сторона, уклоняющаяся от совершения данных действий во внесудебном порядке. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таком деле в качестве третьего лица.

Вместе с тем, несмотря на то, что законодателем и высшими судебными инстанциями четко установлен и способ защиты нарушенного права в подобных ситуациях и надлежащий ответчик по названной категории гражданско–правовых споров, на практике зачастую граждане и юридические лица обращаются в суд с требованиями «об аннулировании записи в ЕГРП, погашении записи в ЕГРП, обязании Управления Росреестра по Алтайскому краю аннулировать записи в ЕГРП и др.», что противоречит названным выше нормам действующего законодательства и разъяснениям высших судебных инстанций.

При этом, неправильный выбор способа защиты нарушенного права, предъявление требований к ненадлежащему ответчику (например, Управлению Росреестра по Алтайскому краю) может повлечь не только затягивание процесса достижения желаемого результата (прекращение ипотеки в установленном законом порядке), но и зачастую невозможность впоследствии исполнить судебное решение, что, в свою очередь, повлечет необходимость обращения с дополнительными исковыми требованиями в суд.

 

 

 

В.Э. Шамай,

Начальник Славгородского отдела

Управления Росреестра по Алтайскому краю

 

 

 

Процедура изъятия земельного участка за ненадлежащее использование упрощена

 

6 сентября 2013 года вступил в силу Федеральный закон  N 123-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 123-ФЗ). Закон № 123-ФЗ вносит изменения в основания и порядок принудительного прекращения права на земельный участок в случае его ненадлежащего использования. Изменения затронули земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды.

Основаниями для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком   являются: грубое нарушение правил рационального использования земли (в том числе не по целевому назначению либо приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки); порча земель; не проведение рекультивации, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнение обязанности привести земли в состояние, пригодное для использования по целевому назначению. Участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, подлежит изъятию, если он не используется в заявленных целях в течение 3-х лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих это использование. 

Основания прекращения аренды земельного участка можно подразделить на общие основания прекращения права аренды недвижимого имущества, установленные гражданским законодательством, и на основания, которые дополнительно вводятся земельным законодательством применительно к аренде только земельных участков (они перечислены в п.2 ст.45 Земельного Кодекса).

Лишение права на земельный участок - крайняя мера, которая допускается при безуспешности применения иных мер воздействия на нарушителя. По всем основаниям перед началом процедуры изъятия нарушителю выдается предписание об устранении нарушений. В случае не устранения указанных предписании нарушений в установленный срок, земельные участки будут изыматься не в судебном, а в административном порядке, который должно установить Правительство РФ. До установления Правительством РФ порядка изъятия указанных земельных участков, по причине их ненадлежащего использования они будут изыматься в судебном порядке. На органы государственной власти и органы местного самоуправления возложена обязанность информирования по определенным процедурам налоговых органов и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о прекращении прав на земельный участок.

Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной Земельным кодексом РФ обязанности по возмещению причиненными земельными правонарушениями вреда.

 

 

 

А.С. Горяйнов, заместитель начальника Славгородского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю

 

 

 

Отказ от права собственности на земельный участок

 

Одним из оснований прекращения права собственности является отказ от права собственности. В соответствии со ст. 236  Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество,   объявив об этом или совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Федеральным законом от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентирован порядок прекращения права собственности на земельный участок  вследствие отказа от права собственности.

Согласно статьи 30.2, введенной в действие Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» прекращение права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него осуществляется на основании заявления собственника земельного участка. При этом прекращение права собственности возможно как в отношении земельных участков, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном Законом о регистрации прав, так и зарегистрированных в ранее установленном порядке.

К заявлению о государственной регистрации прекращения права собственности должен быть приложен правоустанавливающий документ на земельный участок. Если право собственности на такой земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном Законом о регистрации прав порядке, то предоставление  правоустанавливающего документа не требуется. Не требуется также и предоставление кадастрового паспорта земельного участка. При необходимости орган, осуществляющий регистрацию прав, самостоятельно запросит указанный документ в порядке межведомственного взаимодействия в органе, осуществляющем кадастровый учет недвижимости.

Федеральным законом от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения»  статья 30.2 Закона о регистрации прав дополнена возможностью отказа от права собственности на земельную долю из земель сельскохозяйственного назначения. Если право на земельную долю не было зарегистрировано в установленном Законом о регистрации прав порядке, правообладателю необходимо предоставить документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю (свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство и др.).

С заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок (земельную долю) может обратиться сам правообладатель либо его представитель при наличии нотариально удостоверенной доверенности на совершение указанных действий. Если заявление о государственной регистрации прекращения права собственности подается в отношении земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, то возможно предоставление доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления.  

За государственную регистрацию прекращения прав в связи с отказом от права собственности государственная пошлина не уплачивается.

Право собственности на земельный участок (земельную долю) прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. 

Одновременно с прекращением права собственности на земельный участок (земельную долю) осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены такой земельный участок или такая земельная доля. Государственная регистрация права производится без заявления соответствующего органа власти.

В течение пяти дней с даты прекращения права собственности и государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования регистрирующий орган направляет уведомление об этом в соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на земельный участок (земельную долю).

 

 

 

А.С. Горяйнов, заместитель начальника Славгородского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю